賃貸の退去費用を調べると、「6年」「10年」と数字がばらばらで、混乱しませんか。僕も、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の原本を読みました。分かったのは、「何年で払わなくていいか」は項目によって答えが違うということ。まとめてみたので参考になればうれしいです。
僕は樹脂メーカーで働く技術者で、法律の専門家ではありません。この記事は、ガイドラインの原本をもとにした一般的な情報で、法的な助言ではありません。実際の判断は、契約書の内容や状況で変わります。
何年で払わなくていい？
| 項目 | 年数の扱い | 年数で軽くなる？ |
| 壁・天井のクロス | 6年で最低1円 | ○ |
| カーペット・クッションフロア | 6年で最低1円 | ○ |
| 設備（エアコン、冷蔵庫、流し台、便器など） | 耐用年数5〜15年 | ○ |
| ユニットバス・浴槽・下駄箱 | 建物の耐用年数 | ○（長い） |
| フローリング（全面張替え） | 建物の耐用年数 | ○（長い） |
| フローリング（部分補修） | 考慮しない | × |
| 襖紙・障子紙・畳表 | 考慮しない（消耗品） | × |
| 鍵の紛失 | 考慮しない（全額） | × |
| 通常の清掃を怠った場合のクリーニング | 考慮しない（全額） | × |
※借主に原状回復義務がある場合の、負担割合の考え方です。
よくある誤解
「6年住めば、退去費用は全部不要」
そうとは限りません。通常の汚れや劣化は、最初から貸主の負担です。借主に責任がある傷は6年で最低1円に下がりますが、年数が効かない項目は、年数が経っても負担が残ります。
「経過年数を超えた設備は、何をしても負担なし」
借主は、善良な管理者として注意して使う義務を負います。たとえば、クロスへの落書きを消す費用は、年数が経っていても負担になりえます。
経過年数のしくみ
借主の負担が年数で軽くなるのは、普通に住めば劣化する分を、賃料でカバーしてきたからです。退去時に全額を請求すると、同じ劣化分を二重に払うことになります。1年目に傷つけた場合と10年目に傷つけた場合で、負担が同じでは、借主どうしの公平も欠きます。
新品のクロスの場合、年数と負担割合の目安は、次のとおりです。
| 入居年数 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6年以上 |
| 負担割合の目安 | 約83% | 約67% | 約50% | 約33% | 約17% | 最低1円 |
※「（耐用年数−入居年数）÷耐用年数」の目安です。
入居時の状態で、出発点が変わります。 実際の物件は、入居時にクロスが新品とは限らず、張替えの時期も借主には分かりません。そこでガイドラインは、入居年数で代用し、入居時の状態に合わせて出発点を下げます。
- 張替え・交換の直後に入居：出発点は100%
- そうでない場合：築年数や傷み具合を考えて、1円を下限に下げる
出発点は、入居時に契約当事者が確認して、協議して決めるのが適当とされています。入居時のチェックリストと写真が、ここで効きます。
負担の範囲は、毀損部分の補修が可能な最小の単位です。クロスは、㎡単位が望ましいとされ、毀損箇所を含む一面分までは、借主負担としてもやむをえないとされています。
設備の耐用年数一覧
| 耐用年数 | 主な設備 |
| 5年 | 流し台 |
| 6年 | 冷房用・暖房用機器（エアコン等）、電気冷蔵庫、ガス機器、インターホン |
| 8年 | 主として金属製以外の家具（書棚、たんす等）、主として金属製の器具・備品 |
| 15年 | 便器、洗面台等の給排水・衛生設備 |
| 建物の耐用年数 | ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの） |
計算は、耐用年数が過ぎた時点で最低1円になる直線（または曲線）です（新品交換の場合も同じ）。機器の寿命による故障は、経年劣化で、借主に責任はありません。 この計算は、借主が故意・過失で壊した場合などに使います。
年数が効かないもの
- フローリングの部分補修：補修しても、全体の価値は高まらず、つぎはぎになるだけです。補修費用は借主負担ですが、フローリング全体を張り替える場合は、建物の耐用年数で計算します。
- 襖紙・障子紙・畳表：消耗品の性格が強く、減価償却になじみません。
- 鍵の紛失：借主の過失が明らかなので、交換費用相当分が全額です。紛失がないのに、次の入居者のために行う取替えは、貸主負担です。
- クリーニング：借主が負担するのは、通常の清掃（ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇・レンジ回りの油汚れの除去）を実施していない場合だけです。実施していれば、専門業者による全体のハウスクリーニングは、貸主負担です。
「年数が効かない」＝「全額請求される」ではありません。 日焼けによる変色など、通常の使用による損耗は、年数に関係なく貸主負担です。襖や障子、畳表も、経年変化や通常使用による損耗だけなら、借主が張り替える必要はありません（Q8）。
10年・20年住んだ場合
| 居住年数 | 内容と結果 |
| 約2年 | 入居直前に張り替えたクロスの残存価値は約60％。借主の負担は、5㎡分の60％（約5,100円）。設置約12年の換気扇の焼け焦げは、残存価値10％（2,500円）（東京簡易裁判所・平成14年） |
| 約7〜8年 | 喫煙のヤニでクロスを全面張替え。減価割合は90％で、借主の負担は残り10％（神戸地裁尼崎支部・平成21年、大阪高裁も維持） |
| 約10年 | ペンキの剥がれ、冷蔵庫の排気跡、家具の跡、畳の擦れ、網戸の小さな穴は自然損耗（東京簡易裁判所・平成7年） |
| 18年以上 | 内装の修理・交換が一度もなく、カビは手入れに問題があった結果でも、クロスの負担はなし。天井塗装、クロス下地、窓枠・サッシビート、玄関扉のサビは、費用の20％を負担（川口簡易裁判所・平成19年） |
7〜8年の例のように、残存価値を10％とする旧来の考え方の判決もあります。現行のガイドラインは6年で最低1円なので、同じ事案なら、負担はさらに小さくなります。ただし、裁判例は個別の判断で、必ずそうなるとは限りません。
負担が大きくなるNG行動
負担が重くなるのは、放置して広げた、年数が効かない、範囲が広がる、用法に違反した、のどれかです。
| NG行動 | 負担が重くなる理由 |
| 結露を放置（通知せず、拭き取りもしない） | 構造上の問題でも、手入れを怠って壁等を傷めると、通常の使用を超える |
| 台所の油汚れ、風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ、飲み物のこぼしを放置 | 手入れ不足で拡大した汚損 |
| 水漏れ（クーラーなど）を放置、貸主に通知しない | 壁の腐食や、階下への被害で、損害賠償もありうる（事例10） |
| 喫煙（ヤニ・臭い） | 洗浄で落ちない場合、居室全体のクリーニング・張替えが対象。禁止なら用法違反 |
| 重い物のためのくぎ・ネジ穴、天井への照明の直付け | 下地ボードの張替えが必要な程度の穴は借主負担（画鋲・ピンは通常損耗） |
| 落書き、引越しのキズ、ペットのキズ・臭い | 故意・不注意。飼育不可なら用法違反 |
| 鍵の紛失・破損 | 経過年数を考慮せず、全額 |
| 退去時の清掃を怠る | 経過年数を考慮せず、全額 |
| 窓枠や壁へのフック、シールを剥がした跡 | 通常の使用とはいえないとされた例あり（東京地裁・平成22年） |
| 戸建ての庭の草取りをしない | 庭も善管注意義務の対象（東京簡易裁判所・平成21年） |
一番大事なのは「通知」。
結露のカビや水漏れ、設備の故障に気づいたら、貸主（管理会社）に知らせます。見える結露を、その都度拭いていた借主に、カビの過失はないとした例もあります（枚方簡易裁判所・平成17年）。結露とカビの対策は、[賃貸の窓の結露対策]で解説しています。
「ガイドラインを守らない」と言われたら
ガイドラインは、国土交通省がまとめた一般的な基準で、強制力はありません。最終的には、契約内容と使用状況で、個別に判断されます。ただ、2020年の民法改正で、通常の使用による損耗と経年変化を除く損傷について、借主が原状回復義務を負うことが、条文に明記されました（民法第621条）。考え方の方向は同じです。
分かれ目は「特約」です。 借主に不利な特約が有効といえるには、次の3つが必要とされます。
- 特約の必要性があり、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由がある
- 借主が、通常の義務を超える負担を認識している
- 借主が、その義務を負う意思表示をしている
最高裁判所（平成17年）は、通常損耗の補修費用を借主が負担する特約には、負担の範囲が契約書に具体的に明記されているか、貸主が口頭で説明して、借主が明確に認識して合意したことが必要としています。
| 判断 | 例 |
| 有効 | クリーニング費用2万5,000円（税別）の特約。契約書・説明書・口頭で明確で、賃料の半額以下（東京地裁・平成21年） |
| 無効・不成立 | 「契約時の状態に戻す」という一般的な文言だけで、通常損耗の負担が具体的でない（大阪高裁・平成12年） |
| 無効・不成立 | 契約時に義務の説明がなく、更新時に追加された特約（東京簡易裁判所・平成11年） |
請求を受けたら、特約の有無、費用の具体性、入居時の説明、請求がガイドラインの考え方に沿っているかを確認します。
請求に納得できないとき
- 立会いのサインに注意：損傷の確認だけなら、費用負担を了承したことにはなりません。故意・過失によらない損傷は、サインをしていても、負担の必要がないと主張できるとされています（事例14）。
- 内訳を請求する：敷金から差し引く場合、貸主には内訳を示す義務があります（事例17）。
- 明細を見る：経過年数は考慮されているか。年数が効かない項目だけが全額か。クロスは一面分までか。グレードアップ分（高級品への交換）や、次の入居者のための工事が入っていないか（事例13）。
- 相談する：敷金の返還請求は、建物を明け渡した後に行います（事例9）。消費生活センターや自治体の窓口は、助言やあっせんをしてくれます。
- 調停・少額訴訟：民事調停は、調停委員が間に入る話し合いで、通常2〜3回の期日、90％以上が3か月以内に解決とされます。少額訴訟は、60万円以下の請求が対象で、原則1回の審理で判決です。
退去前にできることは、入居時にチェックリストと写真で状態を記録する、日ごろの清掃と手入れ（結露を拭く）、異常を貸主に通知する、退去時に立会いの内容と請求の内訳を確認する、の4つです。
よくある質問
Q．何年住めば、退去費用は払わなくていい？
年数だけでは決まりません。通常の汚れや劣化は、年数に関係なく貸主負担です。借主の過失による傷は、クロスなら6年で最低1円になりますが、鍵の紛失や清掃を怠った場合は、年数が効きません。
Q．クロスは6年？7年？
ガイドラインの原本では、6年です。ガイドラインにそった判決（大阪高裁・平成21年）でも、クロスの耐用年数は6年とされています。
Q．10年・20年住んだら、まったく払わなくていい？
通常の使用による汚れや劣化は、払う必要がありません。ただし、故意・過失による損傷や、手入れを怠って広がった汚損は、年数が経っても負担が生じることがあります。
Q．フローリングの傷は、年数で軽くなる？
部分補修は、軽くなりません。全面を張り替える場合は、建物の耐用年数で計算します。
Q．クリーニング特約は、払わないといけない？
特約が明確に合意されていれば、有効とされることがあります。契約書の記載と、入居時の説明の有無を確認しましょう。
Q．退去の立会いで、サインしてしまった。もう変えられない？
損傷の確認だけなら、費用負担を了承したことにはなりません。請求の内訳を確認し、疑問があれば、消費生活センターなどに相談してください。
Q．6年以上住んだら、タバコのヤニも払わなくていい？
ヤニでクロスが変色したり、臭いが付いたりした場合は、居室全体のクリーニングや張替えが、借主負担の対象になりえます。張替えは、クロスが6年で最低1円になる考え方ですが、約7〜8年住んだ例でも、減価割合を90％として10％を借主負担とした判決があります（神戸地裁尼崎支部・平成21年）。この判決は、喫煙が禁止されていなくても、ヤニの付着について管理の注意義務違反が認められる余地があるとしています。契約書の喫煙の規定と、請求の内訳を確認してください。
まとめ
「何年住めば払わなくていいか」は、項目によって答えが違います。
- 普通に住んだ汚れや劣化は、年数に関係なく貸主の負担
- 借主に責任がある損傷でも、クロス・カーペットは6年、設備は耐用年数で、負担が最低1円まで軽くなる
- 鍵、清掃、フローリングの部分補修、襖・畳表は、年数が効かない
- 放置して広げる、通知しない、は負担を重くする
入居時の記録、日ごろの手入れ、異常の通知、退去時の内訳確認で、備えておきましょう。
参考資料
※確認日：2026年10月29日
- 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月）
https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf- 民法第621条（e-Gov法令検索）
https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_2-Se_7- 裁判所「少額訴訟」の案内
https://www.courts.go.jp/saiban/tetuzuki/tesuuryou/index.html※ガイドラインは一般的な基準で、強制力はありません。契約や費用の判断は、賃貸借契約書と管理会社に確認してください。
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